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Sophie a bientôt 50 ans. Elle est fonctionnaire, gagne 3.000€ par mois, et a acheté seule un appartement en février 2023, dans une ville de bord de mer. Taux à 2%, mensualité de 877€ — et une petite plus-value potentielle à la revente, ce qui est loin d’être courant pour un achat de 2023.
Aujourd’hui, elle veut s’installer en location avec son compagnon. D’où son dilemme :
Vendre maintenant, tant que l’appartement est encore sa résidence principale, pour récupérer du capital exonéré de plus-value et repartir sur un nouveau projet — un terrain, pour y construire plusieurs logements. Ou le garder et le louer en Airbnb, ce qu’elle fait déjà l’été, avec un étudiant le reste de l’année : environ 15.000€ par an.
Delphine commence par corriger une idée qu’elle se faisait d’elle-même : ce n’est pas son crédit qui la bloque. À peine 30% d’endettement, il reste de la marge. Le vrai plafond, ce sont ses 20.000€ d’épargne.
Puis elle tranche le dilemme :
« 15.000€ par an, ça ne justifie pas de la garder — par rapport à la plus-value que tu peux aller chercher, et à son exonération. Et tu seras en effort d’épargne si tu fais ça. Moi, j’irais chercher la revente. Tu repars avec une feuille blanche, tu as des liquidités, et là tu peux prendre le temps de construire un projet. »
Au programme de cet échange :
→ L’exonération de plus-value sur la résidence principale : l’avantage fiscal le plus puissant accessible à un particulier, et le moment où on le perd
→ Pourquoi un bien qui rapporte peut quand même vous coûter de l’argent chaque mois
→ Comparer un revenu locatif annuel à une plus-value exonérée : le bon raisonnement
→ Taux d’endettement : la différence entre ce qu’on croit et ce que la banque calcule
→ Location saisonnière mixte — été touristique, étudiant le reste de l’année : ce que ça maximise et ce que ça laisse sur la table
→ Pourquoi l’épargne disponible, et non la capacité d’emprunt, détermine souvent le projet suivant
→ Et le mérite sous-estimé de repartir de zéro : liquidités en main, aucune contrainte, et le temps de bien construire
⚠️ Point d’attention : l’exonération de plus-value évoquée dans cet échange suppose que le bien constitue effectivement la résidence principale du vendeur au moment de la vente. Les conditions sont précises et s’apprécient au cas par cas. Avant toute décision, l’avis d’un notaire est indispensable.
🎙️ Cet extrait est tiré de la Radio Libre, le format live de Richissime où Delphine répond en direct aux questions de la communauté sur leur situation financière personnelle.
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Chaîne dédiée à l’éducation financière, à l’argent et à la psychologie des décisions financières. Ici, on parle d’investissement, d’entrepreneuriat, de revenus, de réussite, d’échecs et plus largement de tout ce qui façonne notre rapport à l’argent. Animée par Delphine Pinon, entrepreneure et investisseuse, cette chaîne propose des analyses, des réflexions et des conversations approfondies avec des entrepreneurs, investisseurs et profils inspirants. L’objectif : mieux comprendre les mécanismes économiques et mentaux qui influencent nos choix financiers, sans jargon ni promesses irréalistes.
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