Dimitri Bougeard, avocat en droit et fiscalité immobilière et lui-même investisseur, fait en direct le bilan juridique et fiscal du patrimoine de Jérémy : objectifs, avis d'impôt, structures et holding.

Dans ce focus :

• Le tableau à tenir pour son banquier : date d'achat, prix d'achat, valeur actualisée et patrimoine net

• Pourquoi la banque ne prête pas sur la garantie, mais comment un patrimoine net solide aide à dépasser les 35 % d'endettement du HCSF

• Revenus à consommer ou capitalisation : l'objectif qui change toute la stratégie

• Arbitrer salaire et dividendes : augmenter son salaire pour ajouter un bien en LMNP sans basculer en LMP

• Déficit foncier et BIC meublé ne se compensent pas, et les dividendes ne comptent pas dans le seuil LMP

• Un bien par SCI : pourquoi c'est presque toujours une erreur, sauf immeuble de rapport à 1 M€

• Taux réduit d'IS jusqu'à 42 500 € de bénéfice : il faut 100 à 150 000 € de loyers pour le dépasser

• Revendre les parts d'une SCI à l'IS : crédit plus difficile, décote liée à l'amortissement, garantie de passif

• Holding : faire remonter la trésorerie d'une société d'exploitation vers une SCI, et les autres raisons d'en créer une

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CHAPITRAGE

00:00 Bilan patrimonial immobilier : la méthode

01:18 Patrimoine net et capacité d'emprunt

02:37 Définir ses objectifs d'investisseur

06:40 Salaire ou dividendes face au LMP

10:01 Déficit foncier, BIC et seuil LMP

13:21 Revendre ses parts de SCI à l'IS

15:29 Holding : recycler la trésorerie en SCI

17:52 Holding : plus-value, rémunération, transmission

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